前不久，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算，直接原因是其盲目投资、涉嫌一房多卖违规，最终资金链断裂，而不少人认为这是今年强势宏观调控的结果。另据报道，上海数量庞大的小型开发商放弃无力开发的黄金地块，或者痛苦而坚决地退出开发领域，或者转让股权、寻求合作经营。这些报道都让我们对宏观调控下的开发商命运及宏观调控走势产生了新的认识与疑问。联想到今年年中，经济学家徐滇庆教授曾预言，下半年将有30%或以上的开发商出局，结合现状，业内人士如何看待这个预言？本期地产圆桌从这些热点问题出发邀请嘉宾发表真实看法。

破产是非典型个案还是典型命运

    主持人：对于国基案，您认为这只是个案，还是宏观调控下相当一部分地产公司命运的代表？

    徐滇庆：以前，人人都知道违规的房地产企业很多,可就是拿他们没有办法。有些房地产企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可是这些房地产企业居然还能长期存在，其原因就在于金融监管不到位。一旦这些企业资金链真的断裂，房地产商亏的钱由谁来赔？现在是把风险都集中到了银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国的房地产市场，这只能说中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商资金链的问题显现出来，说明这些地区的金融监管有了进步，值得鼓励。

    陈劲松：我认为这是个案，不能代表宏观调控下其他地产公司的命运。原因有三：第一，目前烂尾楼的问题已经不是那么严重，银行在这方面已经很有防范经验。第二，一房多卖在现在的监管之下基本已经不太可能实现，国基的违规应该是过去遗留的问题。第三，国基涉及乱投资的问题，而且很多不是地产领域，而我相信这样的公司数量不会很多。

    董藩：还是看作个案比较合适。虽然宏观调控确实对开发领域有影响，国家也一直强调把好信贷关口，但是从整个信贷投放量（含开发贷款投放量）上看，不能说信贷规模严重收缩了。央行上半年金融运行报告显示，2006年6月末M2余额为32.28万亿元，同比增长18.43%，M1余额为11.23万亿元，同比增长13.94%。前6个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元，可见流动性泛滥以及信贷膨胀的情况是存在的，不能说是银行信贷规模大减导致了开发企业生存艰难。有人把企业看作一个生命体，有生就有死，死因各有不同，不能因为发生在宏观调控阶段，就说与宏观调控有关。盲目投资、违规销售甚至“一房多卖”这样恶劣的欺诈行为，没有宏观调控它也会出问题，也会受到惩治。

    章林晓：从目前媒体披露的情况看，国基房地产公司的破产，直接原因主要有两点：一是公司涉嫌一房多卖，骗取银行首期款。二是公司资金紧张之际，盲目投资，而且投资失败，最终资金链断裂，资不抵债。

    单纯基于上述这两点，就说国基破产是强势宏观调控的结果，恐怕有点草率。但是，从国基房地产公司行事的盲目性和冒险性中，我们依稀能看到其他一些房地产公司的身影，有些甚至是有过之而无不及。从这个角度说，国基的破产，应该是今后几年相当一部分房地产公司命运的代表。

    主持人：众所周知，上海是在这一轮宏观调控中受影响最大的城市，那么，上述那些小型开发商的举动，仅仅是上海开发商的写照还是预示着更大批的中小型开发商将面临相同的境遇？

    徐滇庆：在陈良宇事件之后，上海的地方政府和银行官员肯定会吸取教训。上海的房地产商出现资金上的困难并不是宏观调控的结果，而是违法勾当减少之后必然反映出来的情况，一切都在情理之中。只要加强反腐败，还会有更多的问题暴露出来。其他地区的问题并不是不严重，只是暴露得不够。如果投鼠忌器，继续包庇那些贪官污吏，继续给那些不合规的房地产商“输血”，那么，即使可以在短期内蒙混过关，把问题掩盖下去，长期来看要付出的代价将更为严重。

    陈劲松：转让股权、寻求合作经营对于小开发商来说未尝不是好事。市场上的大型开发商不会超过20%，而80%的份额将被中小开发商获得，这是一个规律与常态，它不会因为宏观调控就改变。一般说来，大型开发商将在大型项目上发挥他们的实力，而中小型开发商则可以见缝插针地做适合自己的小项目。

    董藩：这两年的宏观调控对上海影响较大。中国仍然不能说是成熟的市场经济国家，企业界受到一些行政手段调控的影响是不可避免的，一些非经济事件的出现也会对市场造成影响。这样看来，上海市场出现的这种局面就十分正常了。但是，真正往外抛地的应该不多，因为尽管进行宏观调控，但大家对上海的发展前景和上海在全国的地位还是充满信心的。有些企业可能确实遇到了困难，但现在市场上的资金很多，通过合资、合作的形式很容易解决。还有些企业本来就想先拿地，再寻找合作者。所以要关注这一现象，但不必对此过分紧张。其他城市即使以后出现这类问题，程度也会较轻，上个世纪海南的情形应该不会上演。

    章林晓：这些小型开发商的举动，不会仅仅局限于上海。因为，最近几年房地产市场投机炒作过度的并非仅仅上海，可以说，凡是在前期过度投机炒作的城市，开发商必定会面临与上海开发商一样痛苦的境遇。

    主持人：徐滇庆教授关于“下半年将有30%或以上的开发商出局”的预言在今年有可能实现吗？

    徐滇庆：这个预言要实现是有前提条件的，那就是要认真严肃地执行金融纪律，要执行国务院关于最低资本充足率35%的规定。如果发现违规的房地产企业而不处理，如果继续通过非法渠道给这些房地产企业“输血”，如果里外勾结、炮制假账，那么，出局的房地产企业也许远远低于30%。不过，潜伏下来的金融危机就会非常严重。现在，就看金融监管力度够不够，各级政府反腐倡廉的决心有多大了。

    陈劲松：目前活跃的开发商不可能有30%出局，所谓30%出局应是指那种没有项目但在册的开发商，这种开发商有很多，出局就出局吧。中国的市场很大、很复杂，各种开发商都能找到生存机会。它们的命运不会如此悲观。

    董藩：对徐滇庆教授的这个观点，我一直是不赞同的。谈房地产仅从经济学角度入手是不够的，对建筑、施工、规划等其他相关知识也必须了解。房地产产品的竞争是受地域和类型的限制的。和工业产品不同，建筑产品具有单件性，想完全标准化生产很难。所以大小企业各有各的生存空间。再说，现在融资渠道比过去多很多，民间资本已很有基础，市场上的富余资金都在找出路，只要有地，一般都有办法生存。徐教授想象着宏观调控一紧，信贷闸门一严，许多企业就会死掉，其实是对中国国情了解不够。市场会让徐教授失望，并证明他今年的这个著名预言是错误的。

    章林晓：下半年，有些实力不济或应对措施不当的开发商会出局是肯定的。但是，是30%还是更多或更少，我没有对此作过深入调研，不敢妄下结论。但是，如果真的达到30%开发商出局的局面，那对金融系统将是非常严峻的考验。