是调控的力度还不够猛？是调控的作用未及完全显现？或者是另有其他奥妙？

 　　从客观性因素看，房价走势首先反映了居民对国民经济强劲增长的良好预期。我国经济进入新一轮景气周期已历经三年多，至今没有改变其扩张型增长趋势。展望未来整个“十一五”时期，我国经济仍有望保持在9%至10%的较快增速。可以说，人们对国内经济前景的良好预期，是房价逆势高走的根源所在。一旦社会对经济的预期不佳，房价走势就可能逆转。如上世纪90年代亚洲金融危机之后，香港平均房价6年跌去近三分之二。其实房子还是那房子，人还是那些人，人的收入变化也不大，只是因为港人的经济预期变了，房价就暴跌了。
 

　　另一个因素是旺盛的住房需求拉动着房价上涨。住宅市场商品化在我国的历史还很短，国家取消实物分房制度后，率先进入商品住宅市场的是高收入阶层。除了因无房而确实要购房自住外，为保值而购房是富裕人士的又一个目的。在各大城市，相当数量的人买房只是为了投资，甚至是为了储蓄保值。而且，由于我国面向中低收入阶层的住房保障制度尚处于起步阶段，随着我国城市化进程的加快，仍将有大量自住需求支撑着高房价的“水位”。

 　　还有一个重要因素是人民币汇率形成机制的改革。从日本、中国台湾及其他各国的经验看，本币升值无一不伴随着本国房地产价格的较快上扬。在人民币渐进式缓慢升值的进程中，总有一些国际资本通过种种管道渗透进来，从而导致物价尤其是房地产价格的上升。正如汇改以来大家所看到的，房地产和股票价格已成为当前升值进程最主要的受益者。

 　　以上客观因素可看作是房价上扬的正常因素，另一方面，还存在不少“主观”因素，从而“人为”地推高了房价。

 　　首先是住宅结构矛盾的长期存在。众所周知，我国各城市中普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，使得中低价位住房供应量太小，以中高档住宅为主体标的的房价不断上涨，商品房均价因而“无奈”地跟着上涨。不过，从国家有关部门最近发出的通报看，这一结构性矛盾未来将会加大力度解决。

 　　其次是以预售制为中心的房地产融资模式。房地产滚动开发当然需要大量资金，而惟有预售可提前猎取大笔资金，这些几乎没什么成本的大量预付资金支撑了房地产业超出一般行业的发展速度，也扭曲了消费者正常的消费心理，实现对高房价的支持。一旦商品房取消预售制，能像其他商品一样作为成品由消费者去选购时，急于卖出的将是开发商，价格将更多地由消费者决定，房价泡沫就将会迅速破灭。虽然央行在去年的房地产金融报告中建议取消预售制，但目前还看不出行业主管部门有这方面的任何“意思”，因而房价似乎显得底气十足，有恃无恐。

 　　第三是一些调控措施短期内对房价的助涨效应大于打压效果。控制土地供应量和固定资产投资增速，是近年来我国以行政调控为特色的主要调控目标，这与市场规律(增加供给量以缓和供需矛盾)形成偏离——住宅供应量趋于减少，最终是强化房价上涨预期，促使短期房价继续上涨。

 　　第四是国家虽然采取多种措施严控土地的管理和使用，但由于土地治理缺乏硬性约束，特别是在收益上没有明确界定，在种种利益关系的作用下，一些非住宅用土地也“明修栈道，暗渡陈仓”地转用于房地产建筑，助长了房价的上涨。

 　　当前的房地产价格，就是这样既受到调控政策的严厉打压，又受到种种主客观因素的有力支撑。一方要往下压，另一方要往上拉，两方面因素较量的结果从短期看是“上拉”派力量似乎更强，从而取得了较大话语权。当然，双方的较量并未结束，加上当前处于观望中、有些像中间派的炒房族，好戏还在后头。