观察:"住宅禁商"解禁 商住两用楼租金报价上涨
一般而言，年末岁初是传统的租赁淡季。但是，2007年12月26日，北京市工商局下发了《关于解决无照经营场所及其他经营住所问题的意见》，将住宅楼能否经商的权利交给业主。其规定民宅只要提供三份文件后就可以注册经商，这一政策为淡季的租赁市场带来一股“暖流”。据各大中介公司统计，京城2007年12月份租赁成交量环比11月份下降了11.3%，而在12月份的最后一周，中高档住宅租赁咨询量出现上涨，环比涨幅约为6.5%。这无疑是受到了政策的影响。
中高档住宅咨询量上涨
据“链家地产”统计资料显示，12月的最后一周，国贸、朝青、奥运村、中关村区域的中高档住宅客户咨询量均上涨了一成左右。
“链家地产”副总金育松认为，国贸、中关村属于京城有名的商圈，商业配套齐备，对于任何企业都有一种天生的吸引力，而奥运村和朝青是近来新兴的商业聚集地，尤其是奥运村周边，由于今年奥运会的带动作用，区域内商业用地寸土寸金，竞争非常激烈，“民宅禁商”的解禁一方面为“准企业”提供更多的选址余地，另一方面为小型企业节约更多的经营成本。
统计资料显示，奥运村周边目前写字楼租金约为2.5-3元/平方米/天，而商住两用的住宅租金约为1.5-1.8元/平方米/天，租金要低一半左右，低租金的优势使得关注商住楼的客户增多。
商住楼租金报价上涨
据“链家地产”统计资料显示，12月27日至今，国贸、朝青、奥运村、中关村四大商圈的部分商住楼租金报价平均上涨了200元，例如奥运村周边的领地office、北方明珠、傲城融富中心等商住楼，租金报价较12月初上涨了约150-220元。
“我爱我家”经纪公司副总胡景晖认为，“民宅禁商”解禁后对于业主而言是一个利好消息，首先商住楼潜在的求租者会增加，使其更加容易出租，其次，需求的增加将能助推租金的上涨，尤其奥运村区域，随着奥运会的临近，各种商用需求集中且竞争强烈，增加了业主对于租金上涨的心理预期。
统计显示，商住楼咨询量的上涨对于租赁成交量未能形成明显的带动，12月最后一周商住楼租赁成交量变化不大，表明市场对于政策及报价的消化吸收还需要一段时间。
租赁成交量变化不大
从目前的市场态势看，“民宅禁商”的解禁推动了中高档租赁市场的活跃，但是，政策中明示，允许注册经商的住宅需要申请人三个条件。这些条件也让政策出台后，短时间内民宅经商的租赁成交量不会出现明显上涨。
需要满足的三个条件是，第一要持有住所使用证明，第二要持有住所登记表，第三要持有住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，在这三个条件中，如何获得有利害关系业主同意证明文件对申请人而言，存有一定的操作难度。
因此，“链家地产”市场研发中心认为，“民宅禁商”解禁政策出台后，短时间内尚不能提高租赁成交量，但是随着市场的逐渐发展，在申请人对第三条“证明文件”找到有效的解决方式后，届时商住楼租赁市场有望出现“价量同涨”的局势。
写字楼市场影响未现
民宅可以注册无非是对写字楼的一种冲击，民宅注册会大大地增加办公场所，使得很多租写字楼的客户不会再为高额的写字楼租金而发愁，转而进入民宅租赁市场。不过，由于政策出台时日不多，写字楼市场交易还未受到太大影响。
日前，位于传统商圈北二环核心地段的皇城国际中心项目也处在热销状态，开盘两个多月，销售面积过万。还有多家实力企业对其可冠名的独栋写字楼进行了实质谈判。皇城国际中心还推出填补市场空白的底层商业，项目地上1-2层11813.84平方米面积定位为高端商业，物业是自己持有。
据中原地产年中报告显示，随着奥运的到来，短期内写字楼需求增大，预计2008年甲级写字楼租金水平及入住率将平稳上扬。
胡景晖表示，政策的出台已经有业主把自己的出租房定性到租办公用了，但是由于新政策刚出台，业主们也会处于一定的观望期，不会太快表现出来。
